Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi, müteahhidin de inşa edeceği bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine bırakması esasına dayanır. Hukuki niteliği itibarıyla eser sözleşmesi (TBK m.470 vd.) ile taşınmaz satış vaadini birleştiren karma bir sözleşmedir. Yüksek değerli işlemler olduğundan titizlikle hazırlanması gerekir.

Sözleşmenin Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri (satış vaadi) içerdiğinden kural olarak resmî şekilde (noterde düzenleme biçiminde) yapılmalıdır. Şekil şartına uyulmaması, sözleşmenin geçerliliği bakımından ciddi sorunlara yol açabilir. Uygulamada bu sözleşmeler tapu siciline şerh de edilebilir; bu, arsa sahibinin korunmasını güçlendirir.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Arsa sahibinin yükümlülükleri:

  • Arsayı, kararlaştırılan koşullarda inşaata uygun biçimde teslim etmek
  • Sözleşmede belirlenen oranlarda arsa payını devretmek

Müteahhidin yükümlülükleri:

  • İnşaatı sözleşmeye, projeye, ruhsata ve tekniğine uygun biçimde tamamlamak
  • Kararlaştırılan sürede teslim etmek
  • Ayıpsız (kusursuz) yapı meydana getirmek

Gecikme ve Ayıplı İfa

Müteahhidin inşaatı zamanında bitirmemesi veya ayıplı yapması hâlinde arsa sahibi; sözleşmedeki cezai şart ve gecikme tazminatı, ayıpların giderilmesi, bedelden indirim veya koşulları varsa sözleşmenin feshi taleplerinde bulunabilir.

Örnek (gecikme): Sözleşmede 24 ayda teslim kararlaştırılmasına rağmen inşaatın 12 ay geciktiği bir durumda; arsa sahibi, sözleşmede öngörülen cezai şartı ve kira kaybı gibi gecikme zararlarını talep edebilir.

Örnek (ayıp): Teslim edilen dairelerde su izolasyonu kusuru gibi ayıplar varsa, arsa sahibi ayıpların giderilmesini veya bedelden indirim isteyebilir.

Sözleşmenin Feshi

Fesih, özellikle inşaatın belirli bir aşamaya geldiği hâllerde teknik değerlendirme gerektirir. Yargıtay uygulamasında, ileri seviyeye gelmiş inşaatlarda her zaman geriye etkili fesih yerine, tamamlanma ve tasfiye odaklı çözümler de gündeme gelebilir.

Örnek (fesih): %80’i tamamlanmış bir inşaatta müteahhidin işi bıraktığı durumda, mahkeme her zaman baştan fesih yerine, tamamlama ve tasfiye esaslı bir çözüm de değerlendirebilir.

Sık Yapılan Hatalar

  • Sözleşmeyi resmî şekilde yapmamak veya tapuya şerh ettirmemek.
  • Teslim süresi, cezai şart ve kalite standartlarını sözleşmede açıkça düzenlememek.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit daireyi geç teslim ederse ne olur? Cezai şart ve gecikme tazminatı gündeme gelir; ağır gecikmelerde fesih istenebilir.

Müteahhit daireleri üçüncü kişilere satabilir mi? Sözleşme ve tapu durumuna göre değişir; arsa sahibinin haklarını korumak için tapuya şerh önemlidir.

Sözleşme noterde mi yapılmalı? Evet; taşınmaz devri içerdiğinden resmî şekil şartına uyulması esastır.

İnşaat yarım kalırsa ne olur? İnşaatın seviyesi, ödenen bedel ve kusur durumu değerlendirilerek tasfiye veya fesih yoluna gidilebilir.

Kat karşılığı sözleşmede kentsel dönüşüm avantajı var mı? Kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde ayrı mevzuat (6306 sayılı Kanun) ve teşvikler gündeme gelebilir; durumun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

İlgili yazılar: Tapu İptali ve Tescil Davası · Kira Tespit Davası · Kira Sözleşmesi Feshi

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.