Kira tespit davası, kira bedelinin güncel ve hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Hem kiraya veren hem kiracı, koşullar oluştuğunda bu davayı açabilir. Kira bedelinin artırılmasına ilişkin kurallar Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344 ve 345. maddelerinde düzenlenir.

Kira Artışında Genel Kural (TBK m.344)

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, taraflarca kararlaştırılabilir; ancak bu artış kanunda öngörülen üst sınırı (bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını) aşamaz. Sözleşmede artış kararlaştırılmamışsa da hâkim, bu oranı geçmemek üzere bedeli belirler.

Not: Belirli dönemlerde konut kiralarına ilişkin geçici azami oran düzenlemeleri yapılabilmektedir. Bu nedenle başvuru öncesi güncel oranın kontrol edilmesi önemlidir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin emsallere ve günün koşullarına göre çok düşük ya da çok yüksek kaldığı durumlarda taraflar kira tespit davası açabilir. Özellikle beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde hâkim, bedeli emsal kiralar ve hakkaniyet çerçevesinde, endeks sınırıyla bağlı olmaksızın yeniden belirleyebilir.

Örnek (5 yıl sonrası): Yedi yıldır aynı kiracıda olan ve emsallerinin çok altında kalan bir konutta, kiraya veren beş yılın dolması üzerine kira tespit davası açarak bedelin emsallere göre hakkaniyetle belirlenmesini isteyebilir.

Örnek (kiracı lehine): Piyasa fiyatlarının düştüğü bir dönemde, sözleşmedeki bedelin emsallere göre fahiş kaldığını düşünen kiracı da kira tespit davası açabilir.

Dava Süreci ve Bildirim

Yeni bedelin bir sonraki dönem başından geçerli olabilmesi için sürelere ve usule dikkat edilmesi gerekir; bazı hâllerde dönem başından en az otuz gün önce yazılı bildirim ya da o dönem içinde dava açılması aranır. Mahkeme, emsal kira araştırması ve bilirkişi incelemesiyle hakkaniyete uygun bedeli tespit eder.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Arabuluculuk

  • Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
  • Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri.
  • Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

Sık Yapılan Hatalar

  • Bildirim süresini ve dönem başlangıcını hesaba katmadan dava açmak.
  • Emsal kira bilgisi ve belgeleri toplamadan sürece başlamak.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi sözleşmedeki orandan fazla artış isteyebilir mi? Kural olarak hayır; yasal sınır aşılamaz. Daha yüksek bedel ancak kira tespit davasıyla ve koşulları varsa gündeme gelebilir.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi? Evet; bedelin fahiş kaldığını düşünen kiracı da davayı açabilir.

5 yıl dolmadan emsale göre artış mümkün mü? Beş yıl dolmadan kural olarak endeks sınırı geçerlidir; emsale göre serbest belirleme beş yılın dolmasıyla gündeme gelir.

Dava açmadan önce arabuluculuk şart mı? Evet; kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.

Kira tespit davası geriye etkili midir? Talep ve bildirim şartlarına göre, yeni bedel ilgili dönem başından itibaren uygulanabilir.

İlgili yazılar: Kira Sözleşmesi Feshi · Tapu İptali ve Tescil Davası · Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.